宅建免許取得

【独学で宅建】広告に関する規制【業務上の規制②】

こんにちは。
今回も独学で宅建の勉強を進めていきます。

前回は、媒介契約・代理契約について学んでいきました。

今回は、「広告の規制」について、学んでいきます。

誇大広告は出しちゃダメ!

当たり前のことですが、宅建業者は広告する時に、宅地・建物に関し、事実とは違う表示をしたり、実際よりも優良・有利であると勘違いさせるような表示をしてはいけません。

新聞、インターネット、チラシ等の広告も含みます。

また、実際にない物件や、取引するつもりのない物件などを載せることも禁止です。

過去問でも良く出ていますが、こういった誇大広告により、実際に損害を受けた人が居なかったとしても、宅建業法違反となります。

広告の開始時期にも制限がある!

宅建業者は、未完成物件の広告を出す際には、「開発許可」や「建築確認」を受けてから出さなければなりません。

過去問に出てきて、引っかかったものがあります。

それは、未完成物件のこうこくを出す際に「工事の完了検査を受けたあと」ではないと、広告を出してはいけない、という問題です。

冷静に考えれば分かるのですが、答えは「✕」になります。

完了検査まで待つ必要はなく、開発許可を受ければ広告は出せます。

となると、契約締結の時期にも制限がある!

契約においても、開発許可や建築確認を受けていないと、契約締結は出来ません。

ただし、賃借の場合は、開発許可や建築確認を受ける前でも、契約することが出来ます。

取引様態を明示する義務があります!

宅建業者が、自ら売買・交換をするのか、それとも売買・交換・賃借の代理なのか、媒介なのか、そういった取引様態を、広告を出す際に明示する義務があります。

また、宅建業に関する注文を受けた際にも、再度、遅延なく取引様態を明示しなければなりません。

明示の方法は、書面でも口頭でもOKです。

以上が広告に関する規制になります。

次回予告ですが…次回は重要事項説明になります。

私はココがとても苦手です。

さて、宅建を独学でやられている皆様、一緒に頑張っていきましょう。

それでは今回も閲覧して頂き、ありがとうございました。

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【独学で宅建】媒介契約・代理契約って?【業務上の規制①】

こんにちは。
お久しぶりです。

ブログ自体は久々ですが、なんとかリアルの勉強は宅建業法を終わらせることが出来ました。

さて、前回は、事務所や案内所に備え付けなくてはならないものについて学びましたね。

今回は、「媒介契約」「代理契約」について学んでいきます。

媒介と代理って何?

「媒介」とは、宅地・建物の売主もしくは買主から、宅建業者が依頼を受けて、買主または売主を探すことを言います。

「代理」とは、宅建業者が当事者に変わって、売買契約などを締結することをいいます。

媒介契約と代理契約の規制は、賃借の場合には適用されません。

媒介契約は三種類ある!

「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」と、媒介契約には3つあります。

例えば、宅建業者に対して、売主が「買主を探してほしい」という依頼をした場合、この3つで、どのような違いが出てくるでしょうか。

上記の状況において、依頼者が他の宅建業者にも重ねて媒介を依頼したい場合、「一般媒介契約」であれば、他の業者にも依頼をすることができます。

専任媒介契約、および専属専任媒介契約をしている場合は、他の業者に依頼することは出来ません。

ちなみに、もしも依頼者が他の宅建業者に依頼した場合、他の宅建業者を明示する義務があることを「明示型」、義務がないことを「非明示型」といいます。

では、依頼者が宅建業者が探してきた相手方以外と契約をしたい場合はどうでしょうか?

「一般媒介契約」「専任媒介契約」の場合は出来ます。

「専属専任媒介契約」の場合には出来ません。

媒介契約には規制がある。

「一般媒介契約」以外の媒介契約には、様々な規制があります。

一つずつ見ていきましょう。

①専任媒介、専属専任媒介契約を締結した場合、その契約の有効期限は3ヶ月を超えることができません。
もし超える期間を定めたとしても、強制的に3ヶ月となります。

自動更新は不可で、依頼者からの申出がある場合のみ、契約が出来ます。
更新後も有効期限は3ヶ月です。

過去問に出てきていますが、万が一特約に「自動更新をする」という旨が書かれていたとしても、自動更新は不可になります。

②宅建業者は依頼者に、業務処理状況の報告を定期的にしなければなりません。

専任媒介契約の場合は、「2週間に1回以上」。
専属専任媒介契約の場合は、「1週間に1回以上」。
となります。

過去問に出てきていますが、この報告の日数には「休業日」も含みます。
「14日(但し、休業日は含まない)」と言った旨は通用しません。

③レインズ(指定流通機構)への登録が義務付けられています。

レインズとは、国土交通大臣の指定する流通機構(不動産の流通情報システム)のことです。

専任媒介契約の場合は契約日から「7日以内」。
専属専任媒介契約の場合は契約日から「5日以内」。
です。
☆休業日は除きます。

レインズに登録した宅建業者は、レインズが発行する書面を、遅延なく依頼者に引き渡さなければなりません。

宅地・建物の売買、交換の契約が成立したときは、その旨を遅延なくレインズへ通知しなくてはなりません。

④宅地・建物の売買、交換の申込があった場合は、遅延なく、その旨を依頼者に報告しなければなりません。(一般媒介契約も含む)
これに反する特約は無効になります。

媒介契約書面(34条の2書面)とは?

先程も言った通り、宅建業者は、依頼された宅地・建物の売買、交換の媒介契約を締結させた場合は、遅延なく報告しなければなりません。

その際、その内容を記載した書面を作成しなくてはなりませんが、その書面を「媒介契約書面」といいます。

媒介契約書面には、宅建業者の記名押印が必要となります。

交付場所はどこでもOKです。

記載事項は以下の通りです。

①宅地・建物の所在、地番、面積などの、特定をするために必要な表示

②売買すべき価格、または評価額
☆宅建業者が媒介価格に意見を述べる時は、媒介価格よりも高くても低くても、その根拠を明らかにしなくてはなりません。

③媒介契約の種類

④報酬に関する事項

⑤有効期間および解除に関する事項

⑥契約違反があった時の措置

⑦媒介契約が標準媒介契約約款(国土交通大臣が定めたひな型)にもとづくものか
☆基づいてなくても良いが、基づいてないことを記載しないといけません。

⑧レインズへの登録に関する事項
☆一般媒介契約の場合、登録義務はないが、登録していてもしていなくても、その旨を記載

⑨既存の建物の場合、依頼者に対する建物状況調査を実施するもののあっせんに関する事項

以上になります。

覚えれば覚えていくほど、過去のものを忘れているような…w

それでは今回も閲覧していただき、ありがとうございました。


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【独学で宅建】備え付けなくてはならないもの【案内所・事務所】

こんにちは。
今回も宅建の勉強をしていきます。

前回は、宅建業者が業務を行う「事務所」と「案内所」について、勉強していきました。

今回は、「事務所」や「案内所」が「備え付けなくてはならないもの」について学んでいきます。

専任の取引士を置かなければならない!

「事務所」と「申込・契約をする案内所」では、国土交通省令で定める数の成年者の取引士を設置する必要があります。

「成年者」とは原則20歳以上のこと。
例外として、①婚姻している②宅建業者となった人(法人は役員)であれば、成年者と見なされます。

設置する取引士は、「専任(その事務所や案内所に常勤している)」である必要があります。

①事務所→従事者の5人に1人以上
②申込・契約をする案内所→1人以上
③申込・契約をしない案内所→不要

取引士の数が足りない場合、その事務所等は開設することが出来ません。

また、退職等により、専任の取引士がいなくなり、取引士の数が不足した場合は、「2週間以内」に補充をしなければなりません。

これは過去問でも出てきています。

標識を掲示しなければならない!

申込・契約をするかどうかに関わらず、すべての事務所と案内所は、標識を掲示しなければなりません。

標識の共通記載事項は、以下の5つです。

①免許証番号
②免許の有効期限
③商号または名称
④代表者の氏名
⑤本店の所在地

個別に記載しなければいけない事項もあり、それは業務を行う場所によって変わってきます。

個別記載事項は以下の通り。

①事務所
→専任取引士の氏名

②申込・契約をする案内所
→専任取引士の氏名
→テント張りなどの土地に定着していない案内所の場合は、クーリング・オフ制度の適用の旨

③申込・契約をしない案内所
→クーリング・オフ制度の適用がある旨

☆宅建業者が一団の宅地建物の分譲を行う場合は、案内所だけではなく、マンションのある場所(現地)にも標識が必要になります。

もしも自社物ではなく、他の宅建業者の宅地建物の分譲を、代理・媒介にて案内所で行う場合には、
現地には、その他社の宅建業者の標識
案内所には、自社の標識
が必要となります。

つまり、事務所や案内所はもちろん標識を掲示しなければなりませんが、マンションなどの分譲を行う場合には、現地にも標識が必要ということです。

あぁ、頭に入りにくい…w

帳簿を備え付けなくてはならない!

帳簿は「事務所」が「事務所ごと」に備え付けなくてはなりません。

本店には本店の、支店には支店の、取引を記載した帳簿を備え付けます。

過去問でも出てきますが、「本店一括管理」ではなく、「事務所ごと」です。

各事業年度末に閉鎖し、閉鎖後5年は保存しなくてはいけません。
※宅建業者自らが売主の新築物件の場合は10年

従業者名簿を備え付けなくてはならない!

従業者名簿も「事務所」が「事務所ごと」に備え付けなくてはならないものです。

取引士であるかどうかに関わらずです。

従業者名簿には、従業者の氏名・生年月日などの他、取引士かどうかも記載されます。

最終の記載をした日から10年間保存しなくてはいけません。

帳簿は5年、従業者名簿は10年の保存ですね。

そして、従業者名簿については、取引関係者から請求があった場合、閲覧させなくてはいけません。

報酬額を掲示しなければならない!

報酬額も「事務所ごと」に備え付けなくてはなりません。

報酬額については、また後で習います。

結局のところ、まとめるとこういうことです。

備え付けなくてはならないもののまとめ

①専任の取引士
→「事務所」は従業者5人につき1人以上
→「申込・契約をする案内所」は1人以上
→「申込・契約をしない案内所」は不要

②標識
→すべての場所で必要

③帳簿
④従業者名簿
⑤報酬額
→「事務所」のみ、事務所ごとに必要

ということです。

従業者証明書というのがある!

宅建業者は、従業者に「従業者証明書」を携帯させなければなりません。

これは、取引士であるかどうかは関係なく、正社員、パート・アルバイト、非常勤の役員など、すべての従業者が携帯しなくてはなりせん。

また、取引関係者から請求があった場合、従業者証明書を提示しなければなりません。


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【独学で宅建】宅建業者が業務する場所【事務所・案内所】

こんにちは。
宅建の勉強にも飽きてきましたw

でもやりましょう。
前回は、保証会社の弁済業務について勉強しました。

今回は、宅建業者が業務を行う「事務所」「案内所」について学んでいきます。

宅建業者が業務を行う「事務所」「案内所」

宅建業者が業務を行う場所として、一般的に「事務所」が挙げられます。

他にも「案内所」という、モデルルームや現地販売を行う場所があります。

事務所は本店、支店があり、宅建業務を行っていきます。

それに対して、案内所では、申込・契約を行う場合もあれば、行わない場合もあります。

申込と契約を行うかどうかによって規制が変わってきます。

案内所等の届出はどうするの?

申込・契約をする案内所を設ける場合は、業務を開始する「10日前」に、免許権者と、案内所の所在地を管轄する都道府県知事の「両方」に届出を出さなければなりません。

例えば、本店と支店を持った業者が、埼玉県知事の管轄している所在地に案内所を出す場合は、「(免許権者)国土交通大臣に埼玉県知事を経由して」、「(案内所の所在地)埼玉県知事には直接」出します。

届出は、業務を開始する「10日前」にします。

今回も閲覧していただき、ありがとうございました。


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【独学で宅建】弁済業務の一連の流れ【保証協会②】

こんにちは。
今回も独学で宅建を勉強していきます。

何気になんですが、やっぱり教科書やって、問題集解いて、ブログに書くことで、知識が定着している気がします。

さて、前回は「保証協会」とは何かについて学びました。

今回は、「弁済業務」について学んでいきます。

保証協会に入ったら、供託所とは直接やり取りしない!

大前提として、保証協会に加入したら、宅建業者は必ず保証協会を通すので、供託所とのやりとりを直接することはありません。

それを頭に入れておきましょう。

営業保証金は免除される。でも保証協会に払うお金もある

宅建業者が保証協会に加入するときは、「加入しようとする日」までに、弁済業務保証金分担金を、保証協会に納付しなければなりません。

また、すでに加入した後に、新たに事務所を設置する時には、事務所を設置した日から「2週間以内」に、分担金を保証協会に納付しなければなりません。

営業保証金の場合、供託所に対し
本店…1,000万円
支店ごと…500万円
でしたよね。

弁済業務保証金分担金は、「保証協会」に
本店…60万円
支店ごと…30万円
になります。

金額が大分小さくなるため、納付するものは「金銭」のみとなります。

保証協会が分担金を供託所に納付する

宅建業者が分担金を保証協会に納付したら、その納付から「1週間以内」に、東京法務局(法務大臣および国土交通大臣が定める指定供託所)に、分担金を納付します。

営業保証金と違い、本店最寄りの供託所では無いんです。

そして忘れないでおきたいのが、
宅建業者→保証協会(金銭のみ)
の納付でしたが、

保証協会→供託所(金銭または有価証券)
になります。

保証協会は、供託が終わったあと、社員である宅建業者の免許権者に、供託に係る届出をします。

ここまでで、宅建業者→保証協会→供託所という流れで、分担金の納付が完了しました。

次は、宅建業者が取引をして、顧客に損害が生じた時の弁済になります。

弁済業務保証金の還付を受けられる人

弁済業務保証金の還付を受けられる人は、営業保証金の還付を受けられる人と条件はほぼ同じです。

保証協会の社員である宅建業者と、宅建業に関する取引をし、その取引によって損害を被り、債権を有している人です。

その取引が、保証協会の社員になるの取引だとしても、還付を受けることが出来ます。

弁済業務保証金はいくら還付される?

その宅建業者が、もしも保証協会の社員でなかった時に、その宅建業者が本来供託しているはずの営業保証金の範囲内です。

例えば、本店一店舗、支店一店舗の宅建業者が、保証協会に加入していたら、
60万円+30万円=90万円
の納付をしていますよね。

もしもこれが保証協会に加入していなければ、
1,000万円+500万円=1,500万円
の営業保証金の納付をしていることになります。

つまり、宅建業者が90万円しか納付していなくても、顧客は1,500万円までの範囲であれば、還付を受けられるということです。

還付請求はどうやるの?

過去問にも出てきますが、弁済業務保証金から還付を受ける時には、その額について「保証協会」の認証を受けなければなりません。

認証は「保証協会」に行いますが、還付請求は「供託所」に対して行います。

還付後の不足額はどう供託する?

弁済業務保証金の還付が行われたら、指定供託所の弁済業務保証金が減ってしまいますよね。

ひとまずそれは、保証協会が宅建業者の代わりに仮払いしてくれます。

保証協会は、国土交通大臣から還付の通知を受けた日から「2週間以内」に、還付された額を指定供託所に供託しなければなりません。

ただ、これは仮払いしてくれているだけなので、最終的には、宅建業者が負担することになります。

保証協会から還付充当金を納付すべき通知を受けたら、宅建業者は通知を受けた日から「2週間以内」に、還付充当金を、「保証協会」に納付しなくてはなりません。

もしも宅建業者が、期限内に納付しなかった場合、社員の地位を失います。

その後も宅建業を営む場合は、1週間以内に「営業保証金」を供託しなければなりません。

一応、こういった期限内に納付されないという「もしも」に備えて、「弁済業務保証金準備金」というものが、保証協会には積み立てられています。

保証協会のお金が減ったままにならないように、この準備金を取り崩して補填するということですね。

今まで、この準備金で足りなくなったことはないようですが、もしも準備金を取り崩しても足りない場合は、保証協会はすべての社員に「特別弁済業務保証金分担金」の納付を依頼します。

この通知を受けた社員は、(ここ注意)、通知を受けた日から「1ヶ月以内」に納付をしなければなりません。

最後に、「弁済業務保証金の取戻し」で締めましょう。

長くなってしまいましたね。

弁済業務保証金の取戻し

宅建業者が保証協会の社員でなくなった時、社員が一部の事務所を廃止した時には、保証協会は指定供託所から、弁済業務保証金を取り戻すことが出来ます。

保証協会は指定供託所から取り戻した弁済業務保証金と同額の分担金を、宅建業者に返還します。

営業保証金の時には、「6か月以上の期間」を定めて、公告しなければなりませんでしたよね。

保証協会も、同様、「6か月以上の期間」を定めて公告しなければなりません。

が、営業保証金とは違い、弁済業務保証金の場合は、一部の事務所が廃止した時の公告は不要です。

以上が、弁済業務の一連の流れになります。

それでは、今回も閲覧していただき、ありがとうございました。


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【独学で宅建】保証協会って何?【保証協会①】

こんにちは。
今回も独学で宅建を学んでいきます。

前回は「営業保証金」の「還付」「追加供託」「取戻し」について学んでいきました。

今回は新しい単元の「保証協会」について学んでいきます。

保証協会って何?

保証協会には「全国宅地建物取引業保証協会」と「不動産保証協会」の2つあります。

どちらに加入しても構いませんが、どちらか片方にしか加入出来ず、全国宅地建物取引業保証協会は約8割、不動産保証協会は約2割の加入率になっています。

その保証協会が一体何をしてくれるかというと、まず、営業保証金の供託を免除してくれます。

「営業保証金」の単元でも習いましたが、宅建業を始めようとした場合、一店舗の事務所でも、1,000万円の供託をしなくてはいけませんよね。

それは高い。
簡単に不動産業に手を出せないですよね。

そこで、保証協会という制度が用意されているわけです。

保証協会は何をしてくれるの?

保証協会の業務には「必須業務」と「任意業務」があります。

必須業務は、
①苦情の解決
②宅建業に関する研修
③弁済
※保証協会に加入している宅建業者(以後社員)と取引した相手(宅建業者ではない)の債権の弁済

任意業務(国土交通大臣の承認を受けて行うことが出来る)
①一般保証業務
②手付金等保管事業
③研修実施に要する費用の助成

一般保証業務とは、宅建業者が受け取った預り金の返済債務などを連帯して保証すること。

手付金等保管事業とは、宅建業者の代理で手付金などを受け取り、保管すること。

研修実施に要する費用の助成とは、宅建業者等が必要な知識や能力を習得できるよう、研修資金をバックアップすること。

になります。

保証協会のメイン業務は、「弁済業務」になるのですが、保証協会をあいだに入れての弁済については、次の記事で書きます。

それでは、今回も閲覧していただき、ありがとうございました。


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【独学で宅建】還付と追加供託と取戻し【営業保証金③】

こんにちは。
引き続き、宅建を独学で学んでいきたいと思います。

そろそろ飽きてきましたが…踏ん張っています。

前回は、営業保証金の「供託」について学びましたね。

今回は、営業保証金の還付、追加供託、取戻しについて、まとめて学んでいきます。

還付を受けられる人は誰?いくら還付されるの?

営業保証金の還付は、債権を有している、「宅建業者と【宅建業に関する】取引をした人(宅建業者以外)」になります。

どういうことかと言うと、まず第一に、宅建業者でない人であること。

そして、宅建業に関する取引をしていること。

最後に、そのことで債権を有していること。

が、条件になります。

「宅建業」に関する取引とは、「宅地建物の売買」なとです。

過去問にも出てきますが、「広告を作った広告代理店」などのように、宅建業とは違った取引をしている場合は、還付を受けることが出来ません。

還付額は、営業保証金の範囲内の額になります。

本店のみであれば、1,000万以内。
本店+支店3店なら、2,500万円以内。

ということですね。

還付されたら、供託している額に不足が出るよね?

還付が行われた時に、不足してしまった額を追加で供託することを「追加供託」といいます。

供託所から客に還付が行われた場合、免許を受けた都道府県知事もしくは国土交通大臣より「追加供託しなさいよー」と催告が来ます。

催告がきた宅建業者は、催告が来た日から2週間以内に、追加供託をし、さらにその旨を2週間以内に免許権者に届け出なければなりません。

つまり、催告から「2週間以内」に追加供託。
追加供託から「2週間以内」に追加供託の旨を届出。

ということです。

営業保証金の取戻し

少しややこしいところなので、出来るだけ簡潔に書けたら良いなと思います。

そもそも「取戻し」とは、宅建業者が供託所から営業保証金を返してもらうことです。

取戻しを行う理由としては以下のものがあります。

①免許の有効期間満了
②廃業・破産等の届出により免許失効
③免許取消処分
④一部の事務所の廃止

①〜④の場合、6か月以上の期間を定めて、公告をしなければなりません。

公告とは、債権を持っている方は申し出て下さいというお知らせです。

ただし、①〜④の理由が発生してから、10年以上経っている場合は、公告する必要はありません。

⑤有価証券による供託をしている場合の本店の移転
⑥保証協会の社員になった

⑤、⑥の場合は、公告は必要ありません。

次回は↑でも出てきた「保証協会」についてなのですが、営業保証金を習ったあとだと、「みんな保証協会入れや!」と言いたくなります…。

さて、それでは今回も閲覧していただき、ありがとうございました。


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【独学で宅建】営業保証金の供託【営業保証金】

こんにちは。
今回も宅建を独学で勉強していきます。

前回は、「営業保証金制度」について学びました。

今回は「営業保証金の供託」について学んでいきます。

営業保証金の供託って何をいくら供託するの?

宅建業者は、事業を開始するまでに、本店の最寄りの供託所(法務局)に供託しなくてはいけません。

供託する金額は、
本店→1,000万円
支店→1ヶ所ごとに500万円
になります。

本店1,000万円+支店の数×500万円=供託する額

ということですね。

ちなみにこの金額を使った問題も出てきます。

供託するのは、金銭以外にも、有価証券も使えます。

この時の有価証券の評価額も問題に出てくるので覚えておきましょう。

国債→100%
地方債、政府保証債→90%
それ以外の国土交通省令で定める有価証券→80%

となります。

事業を開始する時の流れ

先程も言った通り、事業を始めるには、営業保証金を供託しなければなりません。

事業を始めるには、それなりの段取りを踏む必要があります。

①免許取得

※3ヶ月以内に供託の届出が無い場合は、免許権者は届出をすべき旨の催告をしなくてはならない。
※催告が届いた日から1ヶ月以内に宅建業者から供託の届出が無い場合は、免許権者は免許取消に出来る。

②供託

③届出

④事業開始

既に供託している状態で、支店を新設した場合も、「供託」→「届出」の後でないと事業を開始出来ません。

営業保証金の「保管替え」

保管替えはややこしいですが、落ち着いて覚えれば、大丈夫かと思います。

供託所は本店の最寄りである必要がありますよね。

そのため、本店が移転した場合は、供託所も新しい本店の最寄りに移転しなくてはなりません。
これが「保管替え」です。

★金銭のみで供託している場合

従来の供託所に対して、遅滞なく、「新しい本店の最寄りの供託所へ移転してください」と保管替えの請求を行います。

金銭のみであれば、従来の供託所に保管替えの請求をすれば、供託所が自動的に移転をしてくれます。

★有価証券のみ、金銭と有価証券の場合

有価証券が絡んでくる場合、新たな移転先の供託所に「先に」供託を行い、「後で」従来の供託所に営業保証金の取戻しを行います。

ちなみに、新たな供託所への供託は、金銭のみでも有価証券でもOKです。

それでは、今回も閲覧していただき、ありがとうございました。

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【独学で宅建】営業保証金制度って何?【営業保証金①】

こんにちは。
独学で何かを学ぶって大変ですね。

今日も宅建を独学で頑張っていきたいと思います。

前回は、宅地建物取引士の「取引士証」について学んでいきました。

今回は「営業保証金制度」について学んでいきます。

「営業保証金制度」って何?

本題に入る前に、私はここで頭が少し追いつかなくなってきました。

というのも「供託」という言葉が出てくるのですが、私は本当に日本語に弱くて、「供託」という意味が分からなかったのです。

供託とは金銭・有価証券・物品を供託所や一定の者に差し出し、保管してもらうこと。

をいうのですね。

さて、それを踏まえてさっそく進んでいきましょう。

そもそも営業保証金制度とは、宅建業者と取引をした際に、損失を被った相手方(宅建業者を除く)がいる場合に、その損失を補償する制度です。

次の記事でやりますが、大前提として、宅建業者は事業を開始する前に、本店最寄りの供託所に営業保証金を供託しなくてはなりません。

もしも顧客(宅建業者ではない)が、宅建業者と取引をした時に、損失を被った場合、顧客は供託所にその損失を請求することが出来ます。

そうすると、供託所はその還付請求に基づいて、営業保証金から損害を補てんします。

さて、そうなってくると、今度は、供託所に預けていた営業保証金が不足するため、都道府県知事(もしくは国土交通大臣)が宅建業者に対して、不足額を供託するように通知します。

そして宅建業者は不足額を供託し、元に戻るわけですね。

もちろん宅建業者が事業をやめる場合などには、供託していた営業保証金は取り戻すことが出来ます。

これが、営業保証金制度の一連の流れになります。

「供託」については長くなってしまうので、次回の記事でやっていきます。

それでは、閲覧していただき、ありがとうございました。

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【独学で宅建】取引士証についてのあれこれ【宅地建物取引士④】

こんにちは。
今回も宅建を独学で学んでいきます。

前回は、宅地建物取引士の登録について、勉強しました。

今回は取引士証についてのあれこれを学んでいきます。

取引士証の交付を受けるには?

取引士証の交付を受けるには、都道府県知事に登録の申請をします。

取引士として登録をしているものが、登録をした都道府県知事に取引士証の交付の申請が出来ます。

交付を受けるには、原則として、交付の申請前の「6ヶ月以内」に、登録をした都道府県知事が指定する法定講習を受けなくてはなりません。

ただし、試験合格から1年以内に取引士証の交付を受けようとする者は、例外として、法定講習が免除されます。

取引士証の有効期間と更新は?

取引士の資格は一生、登録も一生ですが、取引士証の有効期間は「5年」です。

有効期間を更新する場合には、法定講習を、申請前「6ヶ月以内」に受けなくてはなりません。

更新後も5年なので、5年ごとに更新をしていきます。

取引士証はいつ提示するの?

取引士証は一体いつ提示する必要があるのでしょうか?

まず、取引において、重要事項の説明(35条の説明)をする時。
この時は、相手に請求されなくても、自ら提示をする必要があります。

そして、取引の関係者から請求があった時です。

つまり、重要事項の説明の時には、相手から請求有無に関わらず、提示しなくてはなりません。

取引士証には何が書かれているの?

宅建業者名簿、資格登録簿、様々なものの記載事項の勉強をしましたが、もちろん取引士証にも記載事項はあり、変更した場合の届出も伴ってきます。

取引士証には、「氏名、住所、生年月日」「登録番号、登録年月日」「有効期間」「交付年月日」が記載されます。

ここで重要となるのは、「氏名、住所」です。

氏名と住所を変更した場合には、変更の登録をすると共に、取引士証の書き換え交付を申請しなくてはなりません。

取引士証を書き換え交付は、今まで使っていた取引士証との交換という形で交付されます。

住所のみの変更の場合は、「裏書き」によることができます。

取引士証を無くしちゃったら?

取引士証を紛失したり、破損した場合は、再交付を申請することが出来ます。

過去問でも出てきているポイントが1つあります。

取引士証をなくした場合、再交付を申請しますが、もともと使っていた取引士証を発見した場合は、「速やかに【発見した方(もともと使っていた方)の取引士証】」
を、交付を受けた都道府県知事に返納しなくてはなりません。

返納と提出ってどう違うの?

取引士証が効力を失った場合、登録が消除された場合には、取引士証を、交付を受けた都道府県知事に返納しなくてはなりません。

返納した場合は、取引士証は返してもらえません。

提出とは、事務禁止処分を受けたときに、事務禁止期間が満了するまでのあいだ、取引士証を提出することです。
提出も交付を受けた都道府県知事に提出します。

取引士証を提出した場合、事務禁止期間が満了すれば、返してもらえますが、勝手に返してもらえるわけではなく、返還請求を行えば直ちに返してもらえます。

今回で、「宅地建物取引士」の単元は終わりとなります。

教科書を読む→問題集を解くという流れでも、なんとなく覚えることは出来ますが、さらにノートにまとめる(私の場合、ブログにまとめる)ことで、理解が深まるような感じがします。

それでは、今回も閲覧していただき、ありがとうございました。


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