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こんにちは。
宅建の免許を独学で取得しようと息巻いております。
前回は宅建業法についての項目が終わりました。
今回は免許について勉強していきます。
Contents
免許の種類は２種類ある！
宅建業の免許は、どこに事務所を構えるかによって、「都道府県知事」か「国土交通大臣」から受けます。
「都道府県知事」から受ける場合は、事務所を１つの都道府県にのみ構えている場合です。
これは事務所が一店舗でも複数店舗でも、１つの都道府県にのみあれば、その「都道府県知事」から免許を受けます。
じゃあ、「国土交通大臣」から受ける場合はどんな時なのでしょうか。
それは、事務所を二つ以上の都道府県に構えている場合です。
チェーン店などで宅建業を営んでいる場合は、様々な都道府県に支店があるため、「国土交通大臣」から免許を受ける必要があります。
定義としては覚えやすいですね。
覚えておかなきゃならない「事務所」
「事務所」にも定義が存在します。
宅建業を行っているお店は基本的に、「事務所」に該当します。
ここで気をつけたいのは、本店と支店がある場合、「本店」は「事務所」になります。
というのは、本店では建設業、支店で宅建業を営んでいたとしても、本店は「事務所」になるのです。
例えば、埼玉県で建設業を営んでいる本店と、千葉県で宅建業を営んでいる支店があるとします。
本店が宅建業を営んでいなくても、本店は常に「事務所」となるため、そして埼玉と千葉の両方に事務所を構えているため、「国土交通大臣」から免許を受けなくてはなりません。
逆に、本店が埼玉で宅建業、支店が千葉で建設業、だった場合は、「埼玉県知事」から免許を受ければOKです。
また、継続的に業務を行うことが出来る場所で、支店長などの契約を締結できる権利をもった人が置かれている場合は、そこも「事務所」にあたります。
何やら難しいことを言っていますが、要は宅建業を営むことが出来るべき場所と人が揃っていれば、「事務所」ということです。
つまりそれは、モデルルームや案内所のような、「継続的」ではない場所は、事務所にはならないということです。
ちなみに過去問にもモデルルームについての問題文がありました。
免許の申請手続について
申請手続
免許を受ける時には、申請書等を都道府県知事に提出します。
あれ？国土交通大臣は？
免許の申請は国土交通大臣に直接申請はしません。
国土交通大臣に申請をするということは、複数店舗があるはずなので、「本店」がある「都道府県知事」に申請を行い、都道府県知事を経由して国土交通大臣から免許を受けることになります。
免許の有効期限は？
都道府県知事、国土交通大臣共に、5年になります。
どちらも「5年」です。
免許の更新について
免許の有効期限が近づいてきた場合は、更新手続きを行う必要があります。
免許の有効期間満了の日の90日前から30日前までの間です。
この「90日前から30日前まで」というのも、過去問に出ていました。
更新申請をしたにも関わらず、有効期間満了までに都道府県知事もしくは国土交通大臣から更新するかどうかの処分がされなかった場合、処分がされるまでは、旧免許を使用することができます。
ちなみに、更新処分となった場合は、更新処分がされた日からではなく、旧免許の有効期間満了日の翌日から5年間有効となります。
過去問で出ていたのですが、移転手続きを行った場合は、手続きが完了した時点で旧免許は無効となるようです。
何事も手続きが完了している場合は、新免許が有効となるわけですね。
「免許換え」って何？
免許換えとは、簡単に行ってしまうと、免許を受けなおすことです。
では、免許換えをする必要がある時というのは、どんな時でしょうか。
まず、都道府県知事から免許を受けていた者が、別の県にも事務所を構えることになった時。
この場合は、国土交通大臣から免許を受けなおす必要がありますよね。
従来の都道府県知事を経由して、国土交通大臣へと申請を行います。
次に、例えば茨城県知事から免許を受けていた事務所が、茨城の事務所を廃止して、栃木県に事務所を構えることになった時。
これはA県→B県に事務所を構えることにした、ということですね。
その場合は、新しく構える都道府県知事に直接申請をします。
上の例の場合だと、「栃木県知事」に申請するということです。
そして最後に、国土交通大臣から免許を受けていた者が、１つの都道府県にのみ事務所を構える場合。
例えるなら、東京と神奈川に事務所を構えていたが、東京の事務所を廃止し、神奈川県のみに事務所を構えることにした、ということですね。
これも神奈川県知事に直接申請を行います。
免許の種類の定義を覚えておけば、そんなに難しくはないですね。
ただ、過去問で出てきて悩まされたのは、「A県の事務所廃止してB県に事務所を構える」時に「廃業届」を出す必要があるのか、というところです。
これは宅建業をやめてるかどうかと関係があるようです。
A県の事務所を廃止しても、B県で新しく事務所を構える場合、宅建業として続いているため、廃業届を出す必要はありません。
「宅建業者名簿」に記載されること
免許を取ると、国土交通省や都道府県に宅建業者名簿が備え付けられます。
その「宅建業者名簿」に記載されるのは次の通りです。
・免許証番号、免許の年月日
★商号または名称
★個人の場合…その者、使用人の名前
法人の場合…役員(非常勤役員も)、使用人の名前
★事務所の名称、所在地
★事務所ごとに置かれる専任の宅地建物取引士の名前
・宅建業以外の事業をしている場合は、その種類
・指示処分や業務停止処分があった場合は、年月日と内容
★印に変更があった場合は、30日以内に、免許を受けた国土交通大臣もしくは都道府県知事に変更の届出をする必要があります。
これも過去問ですが、宅建業者名簿の「非常勤役員」に関する問題がありました。
その人間が取引士では無かったとしても、非常勤役員に就任した場合、変更の届出が必要となります。
混乱してきそうですね…
それでは、今回も閲覧して頂き、ありがとうございました。
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