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こんにちは。
お久しぶりです。
ブログ自体は久々ですが、なんとかリアルの勉強は宅建業法を終わらせることが出来ました。
さて、前回は、事務所や案内所に備え付けなくてはならないものについて学びましたね。
今回は、「媒介契約」「代理契約」について学んでいきます。
媒介と代理って何？
「媒介」とは、宅地・建物の売主もしくは買主から、宅建業者が依頼を受けて、買主または売主を探すことを言います。
「代理」とは、宅建業者が当事者に変わって、売買契約などを締結することをいいます。
媒介契約と代理契約の規制は、賃借の場合には適用されません。
媒介契約は三種類ある！
「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」と、媒介契約には３つあります。
例えば、宅建業者に対して、売主が「買主を探してほしい」という依頼をした場合、この３つで、どのような違いが出てくるでしょうか。
上記の状況において、依頼者が他の宅建業者にも重ねて媒介を依頼したい場合、「一般媒介契約」であれば、他の業者にも依頼をすることができます。
専任媒介契約、および専属専任媒介契約をしている場合は、他の業者に依頼することは出来ません。
ちなみに、もしも依頼者が他の宅建業者に依頼した場合、他の宅建業者を明示する義務があることを「明示型」、義務がないことを「非明示型」といいます。
では、依頼者が宅建業者が探してきた相手方以外と契約をしたい場合はどうでしょうか？
「一般媒介契約」「専任媒介契約」の場合は出来ます。
「専属専任媒介契約」の場合には出来ません。
媒介契約には規制がある。
「一般媒介契約」以外の媒介契約には、様々な規制があります。
一つずつ見ていきましょう。
①専任媒介、専属専任媒介契約を締結した場合、その契約の有効期限は3ヶ月を超えることができません。
もし超える期間を定めたとしても、強制的に3ヶ月となります。
自動更新は不可で、依頼者からの申出がある場合のみ、契約が出来ます。
更新後も有効期限は3ヶ月です。
過去問に出てきていますが、万が一特約に「自動更新をする」という旨が書かれていたとしても、自動更新は不可になります。
②宅建業者は依頼者に、業務処理状況の報告を定期的にしなければなりません。
専任媒介契約の場合は、「２週間に１回以上」。
専属専任媒介契約の場合は、「１週間に１回以上」。
となります。
過去問に出てきていますが、この報告の日数には「休業日」も含みます。
「14日(但し、休業日は含まない)」と言った旨は通用しません。
③レインズ(指定流通機構)への登録が義務付けられています。
レインズとは、国土交通大臣の指定する流通機構(不動産の流通情報システム)のことです。
専任媒介契約の場合は契約日から「7日以内」。
専属専任媒介契約の場合は契約日から「5日以内」。
です。
☆休業日は除きます。
レインズに登録した宅建業者は、レインズが発行する書面を、遅延なく依頼者に引き渡さなければなりません。
宅地・建物の売買、交換の契約が成立したときは、その旨を遅延なくレインズへ通知しなくてはなりません。
④宅地・建物の売買、交換の申込があった場合は、遅延なく、その旨を依頼者に報告しなければなりません。(一般媒介契約も含む)
これに反する特約は無効になります。
媒介契約書面(34条の2書面)とは？
先程も言った通り、宅建業者は、依頼された宅地・建物の売買、交換の媒介契約を締結させた場合は、遅延なく報告しなければなりません。
その際、その内容を記載した書面を作成しなくてはなりませんが、その書面を「媒介契約書面」といいます。
媒介契約書面には、宅建業者の記名押印が必要となります。
交付場所はどこでもOKです。
記載事項は以下の通りです。
①宅地・建物の所在、地番、面積などの、特定をするために必要な表示
②売買すべき価格、または評価額
☆宅建業者が媒介価格に意見を述べる時は、媒介価格よりも高くても低くても、その根拠を明らかにしなくてはなりません。
③媒介契約の種類
④報酬に関する事項
⑤有効期間および解除に関する事項
⑥契約違反があった時の措置
⑦媒介契約が標準媒介契約約款(国土交通大臣が定めたひな型)にもとづくものか
☆基づいてなくても良いが、基づいてないことを記載しないといけません。
⑧レインズへの登録に関する事項
☆一般媒介契約の場合、登録義務はないが、登録していてもしていなくても、その旨を記載
⑨既存の建物の場合、依頼者に対する建物状況調査を実施するもののあっせんに関する事項
以上になります。
覚えれば覚えていくほど、過去のものを忘れているような…ｗ
それでは今回も閲覧していただき、ありがとうございました。
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