2018年 5月 の投稿一覧

【独学で宅建】媒介契約・代理契約って?【業務上の規制①】

こんにちは。
お久しぶりです。

ブログ自体は久々ですが、なんとかリアルの勉強は宅建業法を終わらせることが出来ました。

さて、前回は、事務所や案内所に備え付けなくてはならないものについて学びましたね。

今回は、「媒介契約」「代理契約」について学んでいきます。

媒介と代理って何?

「媒介」とは、宅地・建物の売主もしくは買主から、宅建業者が依頼を受けて、買主または売主を探すことを言います。

「代理」とは、宅建業者が当事者に変わって、売買契約などを締結することをいいます。

媒介契約と代理契約の規制は、賃借の場合には適用されません。

媒介契約は三種類ある!

「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」と、媒介契約には3つあります。

例えば、宅建業者に対して、売主が「買主を探してほしい」という依頼をした場合、この3つで、どのような違いが出てくるでしょうか。

上記の状況において、依頼者が他の宅建業者にも重ねて媒介を依頼したい場合、「一般媒介契約」であれば、他の業者にも依頼をすることができます。

専任媒介契約、および専属専任媒介契約をしている場合は、他の業者に依頼することは出来ません。

ちなみに、もしも依頼者が他の宅建業者に依頼した場合、他の宅建業者を明示する義務があることを「明示型」、義務がないことを「非明示型」といいます。

では、依頼者が宅建業者が探してきた相手方以外と契約をしたい場合はどうでしょうか?

「一般媒介契約」「専任媒介契約」の場合は出来ます。

「専属専任媒介契約」の場合には出来ません。

媒介契約には規制がある。

「一般媒介契約」以外の媒介契約には、様々な規制があります。

一つずつ見ていきましょう。

①専任媒介、専属専任媒介契約を締結した場合、その契約の有効期限は3ヶ月を超えることができません。
もし超える期間を定めたとしても、強制的に3ヶ月となります。

自動更新は不可で、依頼者からの申出がある場合のみ、契約が出来ます。
更新後も有効期限は3ヶ月です。

過去問に出てきていますが、万が一特約に「自動更新をする」という旨が書かれていたとしても、自動更新は不可になります。

②宅建業者は依頼者に、業務処理状況の報告を定期的にしなければなりません。

専任媒介契約の場合は、「2週間に1回以上」。
専属専任媒介契約の場合は、「1週間に1回以上」。
となります。

過去問に出てきていますが、この報告の日数には「休業日」も含みます。
「14日(但し、休業日は含まない)」と言った旨は通用しません。

③レインズ(指定流通機構)への登録が義務付けられています。

レインズとは、国土交通大臣の指定する流通機構(不動産の流通情報システム)のことです。

専任媒介契約の場合は契約日から「7日以内」。
専属専任媒介契約の場合は契約日から「5日以内」。
です。
☆休業日は除きます。

レインズに登録した宅建業者は、レインズが発行する書面を、遅延なく依頼者に引き渡さなければなりません。

宅地・建物の売買、交換の契約が成立したときは、その旨を遅延なくレインズへ通知しなくてはなりません。

④宅地・建物の売買、交換の申込があった場合は、遅延なく、その旨を依頼者に報告しなければなりません。(一般媒介契約も含む)
これに反する特約は無効になります。

媒介契約書面(34条の2書面)とは?

先程も言った通り、宅建業者は、依頼された宅地・建物の売買、交換の媒介契約を締結させた場合は、遅延なく報告しなければなりません。

その際、その内容を記載した書面を作成しなくてはなりませんが、その書面を「媒介契約書面」といいます。

媒介契約書面には、宅建業者の記名押印が必要となります。

交付場所はどこでもOKです。

記載事項は以下の通りです。

①宅地・建物の所在、地番、面積などの、特定をするために必要な表示

②売買すべき価格、または評価額
☆宅建業者が媒介価格に意見を述べる時は、媒介価格よりも高くても低くても、その根拠を明らかにしなくてはなりません。

③媒介契約の種類

④報酬に関する事項

⑤有効期間および解除に関する事項

⑥契約違反があった時の措置

⑦媒介契約が標準媒介契約約款(国土交通大臣が定めたひな型)にもとづくものか
☆基づいてなくても良いが、基づいてないことを記載しないといけません。

⑧レインズへの登録に関する事項
☆一般媒介契約の場合、登録義務はないが、登録していてもしていなくても、その旨を記載

⑨既存の建物の場合、依頼者に対する建物状況調査を実施するもののあっせんに関する事項

以上になります。

覚えれば覚えていくほど、過去のものを忘れているような…w

それでは今回も閲覧していただき、ありがとうございました。


続きを読む

【Hidden City】レッドローズカフェを攻略【ランクV】

こんにちは。
今回は、スマホゲーム「Hidden City」のレッドローズカフェ攻略を行っていきます。

レッドローズカフェは赤の同系色で慣れるまでが大変ですが、覚えると比較的簡単なステージに変わります。

いちいち読むのが面倒な方は、目次より、音声解説付き動画にお飛びください。

画面の上の方にあるアイテム

画面上部の方に置かれているアイテムを見ていきましょう。

「樽」の位置

Hidden City レッドローズカフェ 樽

樽は主に三箇所ありますが、一箇所だけ、画面左上の棚の中にあります。

「氷入りバケツ」の位置

Hidden City レッドローズカフェ 氷入りのバケツ

氷入りバケツは画面上部の中を散在しています。

カウンターの椅子の上や、椅子の陰にある時が少し見つけにくいです。

「船」の位置

Hidden City レッドローズカフェ 船

船は画面上部の中でも右側に多く設置されています。

カウンターの椅子の上にある時は、サイズが小さめなので注意が必要です。

「観葉植物」の位置

Hidden City レッドローズカフェ 観葉植物

観葉植物もカウンターの上付近を散在していますが、カウンター左にある時もあるので気をつけてください。

「花束」の位置

Hidden City レッドローズカフェ 花束

花束は、花瓶に入ったものと、純粋な花束があります。

花瓶に入ったものは、カウンター付近か、カウンター右手前のテーブルにあります。

花瓶に入っていない花束は、その右手前のテーブルの下にあります。

「水差し」「コーヒーマシン」「扇風機」の位置

Hidden City レッドローズカフェ 水差し コーヒーマシン 扇風機

この三つは、カウンター付近にあります。

扇風機はカウンターの椅子の上にあることが多いですが、水差しとコーヒーマシンは、カウンターのテーブルの上を探せば見つかります。

画面下部にあるアイテム

画面の下部分にあるアイテムを見てみましょう。

「贈り物」の位置

Hidden City レッドローズカフェ 贈り物

贈り物はプレゼントのような形をしています。

テーブルなどの上ではなく、床に転がっています。

「ドミノ」の位置

Hidden City レッドローズカフェ ドミノ

ドミノはサイコロの4のような、4ピンの麻雀牌のような形をしています。

画面下の椅子の上やテーブルの上、床などに散在しています。

「鍵」の位置

Hidden City レッドローズカフェ 鍵

鍵はほとんどドミノと同じ位置にあります。

なので、鍵も画面下部に散在していますが、範囲は狭いです。

「コイン」の位置

Hidden City レッドローズカフェ コイン

コインは円形のものなので、画面下部を探せば、割と簡単に見つかります。

「パイプ」の位置

Hidden City レッドローズカフェ パイプ

パイプは茶色なので、比較的見にくくなっています。

画面から外れそうなものもあるので、要確認です。

「カメラ」の位置

Hidden City レッドローズカフェ カメラ

カメラは画面下のスレスレのところにあるものが、とても見にくいです。

ただ、基本的に、その画面下スレスレにあることがほとんどなので、場所さえ覚えてしまえば、簡単です。

1箇所にしかないアイテム

1箇所にだけしかないアイテムは、4つしかないので、覚えてしまえば簡単です。

「モップ」「ノート」「箸」「物差し」の位置

モップはカウンターの左側。
ノートは画面のど真ん中の床。
箸は左手前のテーブルの上。
物差しは右奥のテーブルの脚と同化。

といった感じです。

2箇所に置かれているアイテム

二つの場所のどちらかに置かれているアイテムを見てみましょう。

片方に無ければ、もう片方にあります。

「本」の位置

Hidden City レッドローズカフェ 本

本はカウンターの上か、右奥のテーブルの上のどちらかにあります。

両方、横に倒れています。

「ブーツ」の位置

Hidden City レッドローズカフェ ブーツ

ブーツは画面手前スレスレか、真ん中の椅子の裏にあります。

どちらも見にくく、最初は見つけられないかもしれません。

机かカウンターの上にあるアイテム

床などにはない、テーブルなどの上にのみあるアイテムです。

「ビールグラス」「ジュースのグラス」「カクテル」の位置

この3つのドリンクは、机の上かカウンターの上にあります。

が、ジョッキに入ったビールは、カウンターの椅子の上にあります。

ジュースはピンク色、カクテルはコーラのような色をしています。

その他、散在しているアイテム

散在しているアイテムを見てみましょう。

大体の位置を把握しておくことで、攻略が早くなります。

「リンゴ」の位置

Hidden City レッドローズカフェ リンゴ

リンゴは赤いものと、食べかけの黄緑のものがあります。

カウンターの上のものは、小さくて西洋ナシとの区別が付きにくいです。

「西洋ナシ」の位置

Hidden City レッドローズカフェ 西洋ナシ

西洋ナシも黄緑と赤のものがあります。

基本的には机かカウンターの上にありますが、床に落ちている時もあります。

「サイコロ」の位置

Hidden City レッドローズカフェ サイコロ

サイコロは画面下部にありますが、1箇所気をつけたいのは、左の机の裏の床に、半分隠れているときです。

また、赤いサイコロと白いサイコロがあります。

「杖」の位置

Hidden City レッドローズカフェ 杖

杖は細長いので、基本的に見つけにくいです。

ソファの縁と同化しているものに気をつけてください。

「眼鏡」の位置

Hidden City レッドローズカフェ 眼鏡

眼鏡は基本的に机の上にあります。

カウンターの椅子にまれに引っかかっています。

「メトロノーム」の位置

Hidden City レッドローズカフェ メトロノーム

メトロノームは意外と見つけにくいです。

形が三角形なので、分かりやすそうですが、私は最後まで残ることがある時があります。

「電話」の位置

Hidden City レッドローズカフェ 電話

電話は黒電話と、壁掛けの電話があります。

基本的にカウンターの上が多いですが、中段の床にあることもあります。

壁掛けは形が違うので要注意です。

「金管楽器」の位置

Hidden City レッドローズカフェ 金管楽器

金管楽器とサックスは別物になります。

とりあえずサックスだろうと私は触っていますw

カウンターの上に置かれている場合と、画面下の椅子の下は(暗くて)、見つけにくいです。

「ハンドバッグ」の位置

Hidden City レッドローズカフェ ハンドバッグ

ハンドバッグは、色も形もバラバラです。

しかもハンドバッグと思ったものが財布だったり、旅行カバン?だったりして、反応しない場合もあります。

取っ手のついてるものや、ポーチのようなものもあります。

「ルービックキューブ」の位置

Hidden City レッドローズカフェ ルービックキューブ

ルービックキューブはカラフルなので見やすいですが、左のテーブルの裏に転がっているものが見つけにくいです。

「ラジオ」の位置

Hidden City レッドローズカフェ ラジオ

ラジオも慣れるまで難しいアイテムかと思います。

右奥テーブルの椅子の手前の床にあるラジオが見つけにくいです。

「書類かばん」の位置

Hidden City レッドローズカフェ 書類かばん

書類かばんは3箇所にあります。

どれも見にくいですが、画面左上の奥、左のテーブルの左裏、右手前画面スレスレの部分です。

レッドローズカフェの音声解説付き攻略動画

攻略動画を作ってみました。

それでは閲覧していただき、ありがとうございました。

続きを読む

【独学で宅建】備え付けなくてはならないもの【案内所・事務所】

こんにちは。
今回も宅建の勉強をしていきます。

前回は、宅建業者が業務を行う「事務所」と「案内所」について、勉強していきました。

今回は、「事務所」や「案内所」が「備え付けなくてはならないもの」について学んでいきます。

専任の取引士を置かなければならない!

「事務所」と「申込・契約をする案内所」では、国土交通省令で定める数の成年者の取引士を設置する必要があります。

「成年者」とは原則20歳以上のこと。
例外として、①婚姻している②宅建業者となった人(法人は役員)であれば、成年者と見なされます。

設置する取引士は、「専任(その事務所や案内所に常勤している)」である必要があります。

①事務所→従事者の5人に1人以上
②申込・契約をする案内所→1人以上
③申込・契約をしない案内所→不要

取引士の数が足りない場合、その事務所等は開設することが出来ません。

また、退職等により、専任の取引士がいなくなり、取引士の数が不足した場合は、「2週間以内」に補充をしなければなりません。

これは過去問でも出てきています。

標識を掲示しなければならない!

申込・契約をするかどうかに関わらず、すべての事務所と案内所は、標識を掲示しなければなりません。

標識の共通記載事項は、以下の5つです。

①免許証番号
②免許の有効期限
③商号または名称
④代表者の氏名
⑤本店の所在地

個別に記載しなければいけない事項もあり、それは業務を行う場所によって変わってきます。

個別記載事項は以下の通り。

①事務所
→専任取引士の氏名

②申込・契約をする案内所
→専任取引士の氏名
→テント張りなどの土地に定着していない案内所の場合は、クーリング・オフ制度の適用の旨

③申込・契約をしない案内所
→クーリング・オフ制度の適用がある旨

☆宅建業者が一団の宅地建物の分譲を行う場合は、案内所だけではなく、マンションのある場所(現地)にも標識が必要になります。

もしも自社物ではなく、他の宅建業者の宅地建物の分譲を、代理・媒介にて案内所で行う場合には、
現地には、その他社の宅建業者の標識
案内所には、自社の標識
が必要となります。

つまり、事務所や案内所はもちろん標識を掲示しなければなりませんが、マンションなどの分譲を行う場合には、現地にも標識が必要ということです。

あぁ、頭に入りにくい…w

帳簿を備え付けなくてはならない!

帳簿は「事務所」が「事務所ごと」に備え付けなくてはなりません。

本店には本店の、支店には支店の、取引を記載した帳簿を備え付けます。

過去問でも出てきますが、「本店一括管理」ではなく、「事務所ごと」です。

各事業年度末に閉鎖し、閉鎖後5年は保存しなくてはいけません。
※宅建業者自らが売主の新築物件の場合は10年

従業者名簿を備え付けなくてはならない!

従業者名簿も「事務所」が「事務所ごと」に備え付けなくてはならないものです。

取引士であるかどうかに関わらずです。

従業者名簿には、従業者の氏名・生年月日などの他、取引士かどうかも記載されます。

最終の記載をした日から10年間保存しなくてはいけません。

帳簿は5年、従業者名簿は10年の保存ですね。

そして、従業者名簿については、取引関係者から請求があった場合、閲覧させなくてはいけません。

報酬額を掲示しなければならない!

報酬額も「事務所ごと」に備え付けなくてはなりません。

報酬額については、また後で習います。

結局のところ、まとめるとこういうことです。

備え付けなくてはならないもののまとめ

①専任の取引士
→「事務所」は従業者5人につき1人以上
→「申込・契約をする案内所」は1人以上
→「申込・契約をしない案内所」は不要

②標識
→すべての場所で必要

③帳簿
④従業者名簿
⑤報酬額
→「事務所」のみ、事務所ごとに必要

ということです。

従業者証明書というのがある!

宅建業者は、従業者に「従業者証明書」を携帯させなければなりません。

これは、取引士であるかどうかは関係なく、正社員、パート・アルバイト、非常勤の役員など、すべての従業者が携帯しなくてはなりせん。

また、取引関係者から請求があった場合、従業者証明書を提示しなければなりません。


続きを読む

【独学で宅建】宅建業者が業務する場所【事務所・案内所】

こんにちは。
宅建の勉強にも飽きてきましたw

でもやりましょう。
前回は、保証会社の弁済業務について勉強しました。

今回は、宅建業者が業務を行う「事務所」「案内所」について学んでいきます。

宅建業者が業務を行う「事務所」「案内所」

宅建業者が業務を行う場所として、一般的に「事務所」が挙げられます。

他にも「案内所」という、モデルルームや現地販売を行う場所があります。

事務所は本店、支店があり、宅建業務を行っていきます。

それに対して、案内所では、申込・契約を行う場合もあれば、行わない場合もあります。

申込と契約を行うかどうかによって規制が変わってきます。

案内所等の届出はどうするの?

申込・契約をする案内所を設ける場合は、業務を開始する「10日前」に、免許権者と、案内所の所在地を管轄する都道府県知事の「両方」に届出を出さなければなりません。

例えば、本店と支店を持った業者が、埼玉県知事の管轄している所在地に案内所を出す場合は、「(免許権者)国土交通大臣に埼玉県知事を経由して」、「(案内所の所在地)埼玉県知事には直接」出します。

届出は、業務を開始する「10日前」にします。

今回も閲覧していただき、ありがとうございました。


続きを読む

【Hidden City】「秘密の部屋」の攻略【ランクV】

こんにちは。
イベントも残りわずかとなりましたね。

やっぱり、今回の秘密の部屋は、私には少し合ってないようですw

が、大体のランクVの攻略法が掴めてきたので、書いていきます。

ここでは、①ランクIVから新たに隠し場所が追加となったアイテム、②ランクVになって新たに増えたアイテムを載せます。

なので、ランクIVのアイテムの位置を把握した上で、読んでいただいた方が分かるかと思います。

隠し場所が新たに追加されたアイテム

ランクIVでも出てきたアイテムで、隠し場所が追加されたものがあります。

追加位置のみを印してあるため、IVの位置は把握した上でご覧ください。

「ムチ」の位置

暖炉の上に新たに恐竜の骨が置かれるようになりました。

IVの位置に加え、ムチは恐竜に引っかかっているか、暖炉の前の柵に同化しています。

「新聞」の位置

新聞は、IVの位置に加え、写真の裏にもペラの状態で挟まれるようになりました。

「首輪」の位置

首輪は、IVの位置に加え、左奥のテーブルの下にあることがあります。(もしかしたらIVからあったかも)

「コンパス」の位置

コンパスはIVの位置に加え、恐竜の骨と紛れ込むようになりました。

「蹄鉄」の位置

蹄鉄は、IVの位置に加え、恐竜の足元に同化するようになりました。

「ノート」の位置

ノートは、IVの位置に加え、恐竜の背中部分に同化するようになりました。

「ダーツ」の位置

ダーツは、IVの位置に加え、左側キャンドルに刺さっているか、恐竜の頭に刺さっているようになりました。

いずれも赤いダーツです。

「サソリ」の位置

サソリは、IVの位置に加え、暖炉の中のカメラがあった位置に置かれるようになりました。

「銃」の位置

銃は、IVの位置に加え、恐竜と同化、左上の本の上、暖炉の壁に置かれるようになりました。

もしかしたら、IVでも配置されていたかもしれません。

「マフラー」の位置

マフラーは、IVの位置に加え、恐竜の首に巻かれるようになりました。

「角」の位置

角は、IVの位置に加え、恐竜の頭に被さっているか、暖炉の右側に大きくあるか、暖炉の前の柵に同化するようになりました。

ランクVになって新たに追加されたアイテム

ランクIVの時には無かった、新たに追加されたアイテムです。

「弾薬筒」の位置

弾薬筒ですが、割と様々な位置に散りばめられています。

小さく見にくいですが、概ね、画像の位置にあると思われます。

「短剣」の位置

短剣はまだ見落としがありそうなので、追加変更があるかもしれません。

割合としては壁の写真の縁と同化していたり、なにかしら縦のラインで同化していることが多いです。

「ドリームキャッチャー」の位置

ドリームキャッチャーは比較的見つけやすい分、散在しています。

「ライター」の位置

ライターもそうですが、散在しています。

左下の棚の中は、「弾薬筒」「ライター」次に出てくる「メリケンサック」なども置かれています。

何かと目を配った方が良い位置です。

「ベル」の位置

ベルがまだ未完成なような気がします…追加変更がありそうです。

今のところ、キャンドルの下、右上骸骨の下の土台、左下棚の手前の床で見つけました。

「メリケンサック」の位置

メリケンサックですが、画像に収まらなかった、写真の上の縁に同化しているものは見にくいので注意してください。

暖炉の柵と同化しているものは見にくいです。

「インク入れ」の位置

インク入れは、基本的に見つかりにくいです。

机の上などに置いてなければ、キャンドルの根元部分、それか暖炉の壁のクモの柄に同化しています。

これが厄介なほど見つけにくいです。

「船」の位置

船は、IVで木が描かれていた写真の中、キャンドルの右側、左奥のテーブルの下に同化しています。

たまに堂々と船が置かれている場合もあります。

イベントは入場アイテムが必要なので大変ですね。

私はやっとイベントクエストのストーリーが終わりました。

あとはアバターと鍵を頑張ります。

それでは、今回も閲覧していただき、ありがとうございました。

続きを読む

【ケアンズ旅行⑪】市街地でコアラを抱っこ!【4泊6日】

こんにちは。
ハネムーンでケアンズに行ってきました。

オーストラリアといえば、コアラやカンガルーが有名ですよね。

ケアンズでも人気があるのが、コアラの抱っこ

でも、軽く調べると、コアラの抱っこって意外と値段がするし、結構遠くの動物園ばかりが、見つかるんです。

わざわざ高いお金で、遠くまで行って、コアラ抱っこするの?と思ってしまった私たち。

維持になって調べてみたら、ありました!
市街地に。そしてそんなに高くない。

高かったり、遠いのは、調べた時にどうしても、オプショナルツアーが引っかかってしまうからなんですね。

そんなことをしなくても、サクッと短時間で、自分たちだけで、コアラと写真が撮れてしまいます。

市街地でコアラを抱っこ出来る場所は?金額は?

ケアンズでも有名なリーフカジノ。

このリーフカジノの上が、実は動物園になっています。

その名も「ケアンズズーム(Cairns Zoom)」。

ケアンズズームでは、コアラを抱っこして、写真を撮ってもらえます。

ただ、ここの動物園、アスレチックも併設しているので、料金設定がかなり沢山あります。

動物園のみ、動物園とアスレチック、アスレチックのみ…のように様々な値段があるのです。

英語が分かる方なら良いですが、分からないのにいきなり行くと、ビックリしてしまうかもしれません。

ちなみに私たちは、市街地なのもあり動物園はあまり面白くないという口コミを見たのと、時間的にもその後が詰まっていたので、写真だけを撮ることにしました。

そうなんです。
ただ、コアラを抱っこして写真を撮るだけというプランもあります。

そして、そのお値段が$25です。
なかなか無いです、この値段は。

というのも、ほかのオプショナルツアーだと、動物園がセットになってしまうので、結構な金額になります。

ちなみにコアラたちも休憩時間があるので、写真は1時間に1回だけになりますが、番号札のようなものを持って、時間まで待機します。

お兄さんがジェスチャー付きで、コアラの抱っこの仕方などを教えてくれ、写真撮影に入ります。

お客さんは結構いますが、写真撮影自体は30秒ほどなので、あっという間です。

写真の印刷までに10分ほど待って、完了です。

午後から予定があった私達は、割と思いつきで立ち寄ったケアンズズームで、コアラの抱っこ写真をゲットすることが出来ました。

ちなみに、カップルや夫婦で行くと、2人1組で撮ってもらえますよ。

ケアンズのコアラ抱っこ

ケアンズでコアラを抱っこ

料金は二人分払っているので、旦那と交互に写真を撮ってもらいました。

リーフカジノは、市街地にあるので、行くのにも近いです。

旦那はコアラは別にいいなんて言ってましたが、抱っこした途端、可愛い!撮ってよかった!と興奮していました。

私もなんだかんだ、コアラの抱っこを出来て良かったと思っています。

せっかくケアンズに来たんだから、コアラは抱っこしておいた方が良いですよー。

可愛いです。

それでは、今回も閲覧していただき、ありがとうございました。

続きを読む

【独学で宅建】弁済業務の一連の流れ【保証協会②】

こんにちは。
今回も独学で宅建を勉強していきます。

何気になんですが、やっぱり教科書やって、問題集解いて、ブログに書くことで、知識が定着している気がします。

さて、前回は「保証協会」とは何かについて学びました。

今回は、「弁済業務」について学んでいきます。

保証協会に入ったら、供託所とは直接やり取りしない!

大前提として、保証協会に加入したら、宅建業者は必ず保証協会を通すので、供託所とのやりとりを直接することはありません。

それを頭に入れておきましょう。

営業保証金は免除される。でも保証協会に払うお金もある

宅建業者が保証協会に加入するときは、「加入しようとする日」までに、弁済業務保証金分担金を、保証協会に納付しなければなりません。

また、すでに加入した後に、新たに事務所を設置する時には、事務所を設置した日から「2週間以内」に、分担金を保証協会に納付しなければなりません。

営業保証金の場合、供託所に対し
本店…1,000万円
支店ごと…500万円
でしたよね。

弁済業務保証金分担金は、「保証協会」に
本店…60万円
支店ごと…30万円
になります。

金額が大分小さくなるため、納付するものは「金銭」のみとなります。

保証協会が分担金を供託所に納付する

宅建業者が分担金を保証協会に納付したら、その納付から「1週間以内」に、東京法務局(法務大臣および国土交通大臣が定める指定供託所)に、分担金を納付します。

営業保証金と違い、本店最寄りの供託所では無いんです。

そして忘れないでおきたいのが、
宅建業者→保証協会(金銭のみ)
の納付でしたが、

保証協会→供託所(金銭または有価証券)
になります。

保証協会は、供託が終わったあと、社員である宅建業者の免許権者に、供託に係る届出をします。

ここまでで、宅建業者→保証協会→供託所という流れで、分担金の納付が完了しました。

次は、宅建業者が取引をして、顧客に損害が生じた時の弁済になります。

弁済業務保証金の還付を受けられる人

弁済業務保証金の還付を受けられる人は、営業保証金の還付を受けられる人と条件はほぼ同じです。

保証協会の社員である宅建業者と、宅建業に関する取引をし、その取引によって損害を被り、債権を有している人です。

その取引が、保証協会の社員になるの取引だとしても、還付を受けることが出来ます。

弁済業務保証金はいくら還付される?

その宅建業者が、もしも保証協会の社員でなかった時に、その宅建業者が本来供託しているはずの営業保証金の範囲内です。

例えば、本店一店舗、支店一店舗の宅建業者が、保証協会に加入していたら、
60万円+30万円=90万円
の納付をしていますよね。

もしもこれが保証協会に加入していなければ、
1,000万円+500万円=1,500万円
の営業保証金の納付をしていることになります。

つまり、宅建業者が90万円しか納付していなくても、顧客は1,500万円までの範囲であれば、還付を受けられるということです。

還付請求はどうやるの?

過去問にも出てきますが、弁済業務保証金から還付を受ける時には、その額について「保証協会」の認証を受けなければなりません。

認証は「保証協会」に行いますが、還付請求は「供託所」に対して行います。

還付後の不足額はどう供託する?

弁済業務保証金の還付が行われたら、指定供託所の弁済業務保証金が減ってしまいますよね。

ひとまずそれは、保証協会が宅建業者の代わりに仮払いしてくれます。

保証協会は、国土交通大臣から還付の通知を受けた日から「2週間以内」に、還付された額を指定供託所に供託しなければなりません。

ただ、これは仮払いしてくれているだけなので、最終的には、宅建業者が負担することになります。

保証協会から還付充当金を納付すべき通知を受けたら、宅建業者は通知を受けた日から「2週間以内」に、還付充当金を、「保証協会」に納付しなくてはなりません。

もしも宅建業者が、期限内に納付しなかった場合、社員の地位を失います。

その後も宅建業を営む場合は、1週間以内に「営業保証金」を供託しなければなりません。

一応、こういった期限内に納付されないという「もしも」に備えて、「弁済業務保証金準備金」というものが、保証協会には積み立てられています。

保証協会のお金が減ったままにならないように、この準備金を取り崩して補填するということですね。

今まで、この準備金で足りなくなったことはないようですが、もしも準備金を取り崩しても足りない場合は、保証協会はすべての社員に「特別弁済業務保証金分担金」の納付を依頼します。

この通知を受けた社員は、(ここ注意)、通知を受けた日から「1ヶ月以内」に納付をしなければなりません。

最後に、「弁済業務保証金の取戻し」で締めましょう。

長くなってしまいましたね。

弁済業務保証金の取戻し

宅建業者が保証協会の社員でなくなった時、社員が一部の事務所を廃止した時には、保証協会は指定供託所から、弁済業務保証金を取り戻すことが出来ます。

保証協会は指定供託所から取り戻した弁済業務保証金と同額の分担金を、宅建業者に返還します。

営業保証金の時には、「6か月以上の期間」を定めて、公告しなければなりませんでしたよね。

保証協会も、同様、「6か月以上の期間」を定めて公告しなければなりません。

が、営業保証金とは違い、弁済業務保証金の場合は、一部の事務所が廃止した時の公告は不要です。

以上が、弁済業務の一連の流れになります。

それでは、今回も閲覧していただき、ありがとうございました。


続きを読む

【独学で宅建】保証協会って何?【保証協会①】

こんにちは。
今回も独学で宅建を学んでいきます。

前回は「営業保証金」の「還付」「追加供託」「取戻し」について学んでいきました。

今回は新しい単元の「保証協会」について学んでいきます。

保証協会って何?

保証協会には「全国宅地建物取引業保証協会」と「不動産保証協会」の2つあります。

どちらに加入しても構いませんが、どちらか片方にしか加入出来ず、全国宅地建物取引業保証協会は約8割、不動産保証協会は約2割の加入率になっています。

その保証協会が一体何をしてくれるかというと、まず、営業保証金の供託を免除してくれます。

「営業保証金」の単元でも習いましたが、宅建業を始めようとした場合、一店舗の事務所でも、1,000万円の供託をしなくてはいけませんよね。

それは高い。
簡単に不動産業に手を出せないですよね。

そこで、保証協会という制度が用意されているわけです。

保証協会は何をしてくれるの?

保証協会の業務には「必須業務」と「任意業務」があります。

必須業務は、
①苦情の解決
②宅建業に関する研修
③弁済
※保証協会に加入している宅建業者(以後社員)と取引した相手(宅建業者ではない)の債権の弁済

任意業務(国土交通大臣の承認を受けて行うことが出来る)
①一般保証業務
②手付金等保管事業
③研修実施に要する費用の助成

一般保証業務とは、宅建業者が受け取った預り金の返済債務などを連帯して保証すること。

手付金等保管事業とは、宅建業者の代理で手付金などを受け取り、保管すること。

研修実施に要する費用の助成とは、宅建業者等が必要な知識や能力を習得できるよう、研修資金をバックアップすること。

になります。

保証協会のメイン業務は、「弁済業務」になるのですが、保証協会をあいだに入れての弁済については、次の記事で書きます。

それでは、今回も閲覧していただき、ありがとうございました。


続きを読む

【Hidden City】イベント「秘密の部屋」の攻略【ランクIV】

こんにちは。
皆様、今回のイベントの「秘密の部屋」は順調に進んでますでしょうか?

私はかなり苦戦しています。

今回の「秘密の部屋」は、場面が同系色な上、壁に模様や写真があり、その中にアイテムが紛れ込んでいるパターンがあるのです。

ランクIVはおおよそクリア出来るようになってきましたが、鍵を探す余裕はありません。

まだ完璧ではないため、内容の変更等がある可能性もありますが、今わかる範囲での攻略記事を書きます。

「秘密の部屋」のポイント、注意点

先程も言った通り、壁や写真に紛れ込んでいるものもあります。

逆に、壁や写真には紛れ込まないものもあります。

まずは、そこを覚えておくと、目の動かし方が多少定まってきます。

そして、分かるものから片していくのも手です。

分からないものを探す時間が増えます。

拡大と縮小をこまめに使い分けるのも重要です。

大きなものほど、拡大すると見つけにくいことが多いです。

ランクIVでは、およそ30種類の中から、ランダムに12個(モードによって変わる)ほど探すように言われます。

それでは、早速アイテムの位置を確認していきましょう。

「ムチ」の位置

Hidden City「秘密の部屋」のムチ

「ムチ」は比較的見つけやすくなっています。

紐を円状に巻いたものがムチです。

「ランタン」の位置

Hidden City「秘密の部屋」のランタン

「ランタン」は暖炉のわきにあることが多いです。

見つけにくいのが、壁の写真の上に小さなランタンがある時です。

「手錠」の位置

Hidden City「秘密の部屋」の手錠

「手錠」は壁に同化しないアイテムです。

暖炉の中や、左の棚の中の手錠は少し見にくいです。

「パイプ」の位置

Hidden City「秘密の部屋」のパイプ

「パイプ」は基本的にどの位置でも見にくいですが、壁に同化しているものは、本当に見にくいです。

壁にいる犬の絵の斜め下に、細長いパイプのようなものがいます。

「新聞」の位置

Hidden City「秘密の部屋」の新聞

「新聞」は暖炉の中以外は、小さく立てられていることが多いです。

壁とは同化しないアイテムなので、何かの隙間を探すようにします。

「帽子」の位置

「帽子」で気をつけたいのは、壁の写真の上にちょこんと乗っている場合です。

それ以外は大きいので簡単に見つかります。

「馬」の位置

Hidden City「秘密の部屋」の馬

「馬」は様々な形があります。

ビショップの形のもので、画面中央上の電気?に逆さについているものが見にくいです。

また、壁の絵も見にくいです。

「手紙」の位置

Hidden City「秘密の部屋」の手紙

「手紙」は暖炉のわきが、意外と目に入りにくいです。

左上の本の右端に立てかかっているものも、よく見ないと分かりにくいです。

「犬」の位置

Hidden City「秘密の部屋」の犬

「犬」は本物のワンチャンは簡単に見つかります。

金の模型のものはキャンドルの上にあり、壁には模様と同化しています。

「首輪」の位置

Hidden City「秘密の部屋」の首輪

「首輪」は比較的見つけやすいと思います。

壁とは同化しないアイテムです。

「タロットカード」の位置

Hidden City「秘密の部屋」のタロットカード

「タロットカード」ですが、私も見つけられない時があります。

その時は、上の電気?の中に紛れ込んでいました。

「ワイングラス」の位置

Hidden City「秘密の部屋」のワイングラス

「ワイングラス」で見つけにくいのは、キャンドルの中に同化している時です。

「コンパス」の位置

Hidden City 秘密の部屋 コンパス

「コンパス」は比較的見つけやすくなっています。

「ハサミ」の位置

Hidden City「秘密の部屋」のハサミ

「ハサミ」も壁とは同化しないアイテムですが、見にくいです。

拡大して、よく目を凝らして探すと良いです。

「カップ」の位置

「カップ」も簡単に見つかりますが、一箇所だけ、壁の写真の中のおじさんの左下に、小さなカップがあるので気をつけてください。

そして、暖炉前柵のドクロと同化しているものにも気をつけてください。

「蹄鉄」の位置

Hidden City「秘密の部屋」の蹄鉄

「蹄鉄」は写真の淵に沿っているものが見にくいです。

「カメラ」の位置

Hidden City「秘密の部屋」のカメラ

「カメラ」は壁とは同化しないアイテムですが、暖炉の中の壁とは同化しています。

拡大しないと見えないこともあるので、気をつけてください。

「バイオリン」の位置

Hidden City「秘密の部屋」のバイオリン

「バイオリン」は、左の方の壁の写真のおじさんが持っている場合があるので、気をつけてください。

「砂時計」の位置

Hidden City「秘密の部屋」の砂時計

「砂時計」は壁とは同化しないアイテムです。

大きいですが、うまく周りのものの中に隠れている事が多いです。

「ノート」の位置

Hidden City「秘密の部屋」のノート

「ノート」は分かりにくいようで、意外と簡単に見つかります。

暖炉の中にあるものは、ちょっと見にくいです。

「幽霊」の位置

Hidden City「秘密の部屋」の幽霊

「幽霊」は様々な所を飛びまくっています。

ざっと探して無かったら、暖炉の中の火と同化している可能性があります。

「ダーツ」の位置

「ダーツ」は私が見た限り、今のところ4箇所です。

手前の機械?の縁に同化しているものが見つけにくいです。
右上に壁と同系色で刺さっているものもあります。

「扇子」の位置

Hidden City「秘密の部屋」の扇子

「扇子」は様々なところにありますが、左上の本と重なっているものに注意です。

壁の模様になっているものは、もっと注意が必要です。

「サソリ」の位置

Hidden City「秘密の部屋」のサソリ

「サソリ」もまだ解析途中です。

今のところ、壁とは同化しないアイテムと認識しています。

上の電気?と同化している場合は、もはや勘でタップしています。

「ロザリオ」の位置

Hidden City「秘密の部屋」のロザリオ

「ロザリオ」は別段心配しなくても、見つかりやすいアイテムです。

「銃」の位置

Hidden City「秘密の部屋」の銃

「銃」も壁とは同化しないアイテムです。

椅子の角と同化している時は見にくいです。

「マフラー」の位置

Hidden City「秘密の部屋」のマフラー

「マフラー」をざっと見渡しても見つけられなかったら、左上の写真のおじさんが巻いている可能性があります。

「シガーカッター」の位置

Hidden City「秘密の部屋」のシガーカッター

「シガーカッター」も分かりやすいです。

ただ、壁の写真の中にさりげなく居る時があります。

「木」の位置

Hidden City「秘密の部屋」の木

「木」も散在していますが、かなり枝分かれしているためか、見にくいようで見つけやすいかと思います。

「角」の位置

Hidden City「秘密の部屋」の角

「角」は全体的に見つけにくいですが、壁の写真に生えた角は、イラッとするくらい見つけにくいです。

以上になります。

私としては、かなりやりたくないイベントになりつつありますw

それでは閲覧していただき、ありがとうございました。

続きを読む

【独学で宅建】還付と追加供託と取戻し【営業保証金③】

こんにちは。
引き続き、宅建を独学で学んでいきたいと思います。

そろそろ飽きてきましたが…踏ん張っています。

前回は、営業保証金の「供託」について学びましたね。

今回は、営業保証金の還付、追加供託、取戻しについて、まとめて学んでいきます。

還付を受けられる人は誰?いくら還付されるの?

営業保証金の還付は、債権を有している、「宅建業者と【宅建業に関する】取引をした人(宅建業者以外)」になります。

どういうことかと言うと、まず第一に、宅建業者でない人であること。

そして、宅建業に関する取引をしていること。

最後に、そのことで債権を有していること。

が、条件になります。

「宅建業」に関する取引とは、「宅地建物の売買」なとです。

過去問にも出てきますが、「広告を作った広告代理店」などのように、宅建業とは違った取引をしている場合は、還付を受けることが出来ません。

還付額は、営業保証金の範囲内の額になります。

本店のみであれば、1,000万以内。
本店+支店3店なら、2,500万円以内。

ということですね。

還付されたら、供託している額に不足が出るよね?

還付が行われた時に、不足してしまった額を追加で供託することを「追加供託」といいます。

供託所から客に還付が行われた場合、免許を受けた都道府県知事もしくは国土交通大臣より「追加供託しなさいよー」と催告が来ます。

催告がきた宅建業者は、催告が来た日から2週間以内に、追加供託をし、さらにその旨を2週間以内に免許権者に届け出なければなりません。

つまり、催告から「2週間以内」に追加供託。
追加供託から「2週間以内」に追加供託の旨を届出。

ということです。

営業保証金の取戻し

少しややこしいところなので、出来るだけ簡潔に書けたら良いなと思います。

そもそも「取戻し」とは、宅建業者が供託所から営業保証金を返してもらうことです。

取戻しを行う理由としては以下のものがあります。

①免許の有効期間満了
②廃業・破産等の届出により免許失効
③免許取消処分
④一部の事務所の廃止

①〜④の場合、6か月以上の期間を定めて、公告をしなければなりません。

公告とは、債権を持っている方は申し出て下さいというお知らせです。

ただし、①〜④の理由が発生してから、10年以上経っている場合は、公告する必要はありません。

⑤有価証券による供託をしている場合の本店の移転
⑥保証協会の社員になった

⑤、⑥の場合は、公告は必要ありません。

次回は↑でも出てきた「保証協会」についてなのですが、営業保証金を習ったあとだと、「みんな保証協会入れや!」と言いたくなります…。

さて、それでは今回も閲覧していただき、ありがとうございました。


続きを読む